论房地产市场虚拟性对宏观经济的影响
【摘 要】 虚拟经济是产生经济泡沫的根源，房地产泡沫也是由房地产市场具有的虚拟特性引发的。房地产业作为我国发展最快的产业之一，也暴露出许多问题。文章就房地产的虚拟性对宏观经济的影响进行了探讨。
【关键词】 虚拟经济 房地产 宏观经济
1. 房地产市场虚拟性的表现
房地产市场具有虚拟经济和实体经济的二重属性，虚拟性是指房地产是一种虚拟资产，其特性介于普通商品和金融资产之间。具体表现在：
1.1采用资本化定价
作为不动产的十地，土地价格就是地租的资本化。它使土地资产成为一种具有虚拟资本属性的资产。实际上，在现代房地产投资、融资实务中，根据房地产产生的现金流最进行估价的收益资本化法仍是决定房地产投资的最书要估价方式，只是在估算现金流馈时需要考虑更多的因素，以求达到更好的预测效果。
1.2投资者不参与实体经济活动。在现代经济生活中，房地产已经成为一种重要的投资品，由于对土地需求不断增加而土地存量不变，因此，从长期来看，房地产价格必呈上升趋势。投资者为了资产保值增值而取得房地产所有权，其投资的目的在于盈利，投资者并没有直接参与生产和消费等实体经济活动。
2. 房地产虚拟性对宏观经济的消极与积极影响。
2.1房地产市场虚拟性的消极影响。
虚拟资本是经济泡沫产生的根源。虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀， 与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济。经济泡沫的成分不断增加， 人们对虚拟利润的追逐导致大量的资金非正常涌入虚拟资本市场， 人们热衷于炒作股票、期货等“金钱游戏”活动。、虚拟资本的过度发展会挤占生产部门的资金供给。在高投资回报预期下， 大量资金从实体经济领域流向金融市场和房地产市场， 造成经济虚假繁荣。如果流入虚拟经济领域的资金过多， 就会造成实体经济部门资金不足， 发展乏力， 形成生产性投资的挤出效应。
2.2房地产市场虚拟性的积极影响。
虚拟资本在社会经济运行过程中既有积极影响， 也有消极作用。其积极影响可以概括为：
2.2.1加快财富的集中和资本的积累， 促进资本的社会化进程。虚拟资本的出现改变了资本积累的方式， 资金集中更加迅速、快捷， 促进了资本的社会化， 为高效率的社会化
大生产奠定基础。
2.2.2促进了资源的合理配置。虚拟资本在各部门之间的转移更加自由灵活， 从而能表现出明显的优化资源配置的效应和导向性， 带动了劳动力、技术、自然资源在实体经济部门之间的优化配置。
2.2.3提高全社会资本的配置效率， 促进经济增长。虚拟资本使流通中需要的实际货币量得到节省， 货币流通的速度加快。虚拟资本的繁荣， 能增加投资者财富， 刺激消费增长， 改变短期边际消费倾向， 扩大经济增长的乘数效应，虚拟资本中的股票或债券， 如果绝大部分都是生产性的，也有利于经济的增长。
3. 我国房地产现状及建议
3.1我国房地产现状分析
3.1.1房地产业的迅速发展拉动经济增长，成为经济支柱产业。
房地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业，其速度先行和健康发展可以支撑和带动整个国民经济的发展。房地产业的快速发展带动了其他相关产业的发展，促进了整个国民经济的发展。
3.1.2市场供求矛盾突出
从需求方面来看， 人均国内生产总值达到1000 美元以上之后， 住宅需求逐渐成为居民生活的最基本与最主要需求， 而对于中国经济来说， 城市化的大规模推进又会加剧城市的资源供给与需求之间的矛盾， 这就导致了城市的住宅需求呈显著的盘升趋势。再看供给， 房屋供应不可能是无限制的。这主要源于土地供应量的收紧和商品住宅土地开发增速的放慢， 城市土地价格的大幅上涨导致了住宅价格的成本推进。市场价格往往是供求均衡价格的反映， 高畸的房价反映了房地产市场的供大于求。
3.1.3房地产市场中投机性因素增加
房地产开发的高速发展是由对商品房的需求所支持的，对房地产的需求由三部分组成：一是居住需求。购买的目的是为了自身的居住。二是投资需求。购买的目的是为了出租。三是投机需求。购买的目的是为了在价格上涨时再出售以获取涨价收益。这三种需求中第一种需求是真实的需求，对房地产开发具有积极的作用。后两种需求属于虚拟需求，尤其是第三种需求，具有较强的投机性质，价格越高，需求越虚。但近年来投资和投机需求出现快速增长的态势，这种投机需求过度增加，会导致房地产市场繁荣的假象，引起市场地价和房价上升，最终会形成房地产泡沫。一旦遇到经济波动，房地产中的泡沫就将迅速破裂，对整个经济发展造成重大影响。
3.2建议
由于我国的房地产市场还处于发育的初期阶段，政府应充分运用经济手段调节房地产市场的供给和需求，抑制房地产投机或炒作。为此，笔者提出以下具体建议：
3.2.1抑制投资性特别是投机性需求
区分房产需求的性质，大力支持基本需求和改善性需求。应明确区分不同的购房需求。可以通过在房产登记机构建立信息系统，对个人名下房产进行清理，建立数据库，尤其考虑到跨区域的房地产投机行为，应实行全国性质联网管理，可以考虑与银行信用部门挂钩。还可以利用金融货币手段进行调控。银行贷款既是很多中低收入人群获得购房款解决自住需求和改善性需求的主要融资手段，同时也是很多具有投资投机需求的购房者购买多套房产可以利用的金融货币杠杆。另外，也可以利用差别化的税收手段调控。针对不同购房者采取差别的购置税率的同时，建议针对房产转手过程中的房产增值部分征收较高的累进税从而有力的抑制房地产中的投资投机行为。
3.2.2积极推进经济适用房和廉租房政策的实施落实。
在城市土地规划上，政府应加大对经适房和廉租房土地的预留规模，以低成本或零成本提供土地供给，成立专门的经营机构或招标选择有能力的管理企业经营管理，以较低的租金为无法支付商品房价格的中低收入人群提供租房服务。对于超过廉租房适用标准的租房人，给以财政政策补贴或银行贷款优惠，支持其购买经适房甚至到商品房市场上购买商品住房。
3.2.3加强宣传，树立正确的住房消费理念。
在我国目前的房地产市场环境下，应通过各种媒体宣传树立正确的住房消费理念，引导人们理性的看待住房问题，分步骤分阶段的解决住房需求，根据自身情况通过廉租、经济适用房、商品房的阶梯步骤，有计划的解决自身的住房需求，充分认识和利用政策，避免恐慌
性购房等不理性的消费行为。增加投资渠道，使资金分流。减少楼市的投资行为，也可以减少银行承受的金融风险。
3.2.4充分认识房地产业的虚拟特性，综合考虑房地产金融问题，而不是单独从银行信贷管理、信托政策、企业债券或股票等金融工具的角度来考虑房地产金融。同时，进一步完善立法，使房地产企业股票发行和交易规范化，把企业通过股份制而筹集的资金纳入健康发展的轨道。
结语
近几年来，我国房地产开发投资保持旺盛的增长势头，为国民经济的发展起积极推动作用，同时也存在着很多问题。虚拟经济占实体经济的比例随经济增长不断上升。只有加大房地产领域改革的力度，加强调控，合理规划房地产发展的步伐，运用市场手段调节土地供需关系，才能促使房地产业走向持续健康发展的道路。
参考文献：
[1]徐学红.我国房地产现状及发展趋势分析[J]. 福建财会管理干部学院学报.2004.3.
（作者单位：衡水市房地产市场管理处）